Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Kupoprodajni ugovor za stan, kuću, poslovni prostor, garažu ili zemljište, sastavljen po Zakonu o obligacionim odnosima, Zakonu o prometu nepokretnosti i praksi javnih beležnika. Pokriva kaparu, plaćanje iz stambenog kredita sa hipotekom, isplatu hipoteke prodavca, clausula intabulandi, primopredaju i porez, a PDF je spreman za solemnizaciju.

Osnovno

Jedan kupackupac stiče nepokretnost sa udelom 1/1 Dva kupcanpr. supružnici – svaki sa svojim udelom

Mesto zaključenjaMesto kancelarije javnog beležnika – po pravilu tamo gde je nepokretnost. DatumDatum solemnizacije; ako još nije zakazana, ostavite današnji i ispravite pre štampe.

Nepokretnost

Prepišite tačno iz lista nepokretnosti (RGZ eKatastar)

Vrsta Adresa Sprat / broj posebnog dela

Površina (m²) Struktura Broj zgrade / ulaz Katastarska parcela Katastarska opština (KO) List nepokretnosti br. Udeo koji se prodajeAko prodavac prodaje samo svoj suvlasnički deo, upišite npr. 1/2 – dodaje se odredba o pravu preče kupovine. Površina zemljišta (m²) kuća / vikendica Način korišćenja zemljišta opciono Upis u katastar Osnov sticanja prodavca opciono Legalnost objekta Pripadajući delovi opciono Oprema i stvari koje ostaju opciono

Tereti i izjave prodavca

Teret na nepokretnosti Nepokretnost je zajednička imovina supružnika – supružnik prodavca daje saglasnostAko je stečena u braku, supružnik potpisuje ugovor (Porodični zakon, čl. 174). Inače prodavac izjavljuje da je to njegova posebna imovina.

Cena i isplata

Kupoprodajna cena Valuta PDV Isplata Kapara je već isplaćenaPo predugovoru ili potvrdi o kapari – uračunava se u cenu. Sopstvena sredstva se plaćaju Naknadni rok pre raskida (dana) Račun prodavca za isplatu Banka prodavca

Cena slovima: —

Upis i primopredaja

Saglasnost za upis (clausula intabulandi)Bezuslovna je uobičajena kad se cela cena plaća na dan overe. Kod kredita i odloženog plaćanja štiti prodavca uslovljena. Zabeležba ugovora u katastru do upisa kupcaŠtiti kupca kod odloženog plaćanja – prodavac ne može u međuvremenu prodati drugom. Primopredaja Ugovorna kazna za kašnjenje primopredaje (po danu) opciono Prodavac odjavljuje prebivalište sa adrese u roku od 15 dana od primopredaje

Troškovi, porez i ostalo

Solemnizaciju kod beležnika plaća Porez na prenos apsolutnih prava (2,5 %) plaća Kupac kupuje prvi stanOslobođenje od poreza 2,5 % (čl. 31a) ili refundacija PDV-a za novogradnju: do 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva. Ugovor ima svojstvo izvršne ispraveZa obavezu predaje u posed i isplate cene – bez parnice, direktno izvršenje. Beležnik unosi klauzulu ako obe strane pristanu. Broj primerakaProdavac, kupac, beležnik, katastar; uz kredit i banka. Posebne odredbe opciono

Dobro je znati

Ugovor o prometu nepokretnosti važi samo kao solemnizovana isprava: javni beležnik sa područja gde je nepokretnost čita ga strankama i potvrđuje. Potpisuje se pred njim, ne ranije. Beležnik ugovor sam šalje katastru i Poreskoj upravi.
Na dan overe izvadite svež list nepokretnosti i uporedite udeo, terete i zabeležbe. Bez toga se kupuje na slepo.
Clausula intabulandi je saglasnost prodavca da se kupac upiše. Ako se cela cena plaća odmah, bezuslovna; ako se čeka kredit ili rate, uslovljena isplatom.
Cenu plaćajte preko banke – trag ko je, kad i koliko platio. Kod kredita banka isplaćuje tek po upisu hipoteke, pa prodavac unapred potpisuje založnu izjavu.
Porez na prenos apsolutnih prava je 2,5 %; obveznik je prodavac, ali ga po dogovoru najčešće plaća kupac. Za novogradnju umesto njega ide PDV. Kupac prvog stana ima oslobođenje.

Šta ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži

Podatke prodavca i kupca (ili dva kupca sa udelima), sa punomoćnicima
Opis nepokretnosti tačno kao u listu nepokretnosti: parcela, KO, broj lista, sprat, površina, udeo
Izjave prodavca o svojini, teretima, hipoteci, zabeležbama, supružniku i pravu preče kupovine
Cenu brojkama i slovima, PDV ili porez na prenos, kaparu koja se uračunava
Način isplate: na dan overe, iz stambenog kredita uz hipoteku banke ili sa odloženim rokom, i isplatu hipoteke prodavca direktno banci
Saglasnost za upis u katastar (clausula intabulandi) – bezuslovnu ili po isplati cene
Primopredaju sa zapisnikom, komunalijama, odjavom prebivališta i ugovornom kaznom za kašnjenje
Odgovornost za nedostatke i evikciju, troškove, porez 2,5 % i oslobođenje za kupca prvog stana
Solemnizaciju kod javnog beležnika i, po želji, klauzulu izvršnosti

Najčešće greške

Podaci o nepokretnosti prepisani iz oglasa ili starog ugovora umesto iz svežeg lista nepokretnosti, pa katastar vraća upis
Prodavac daje bezuslovnu saglasnost za upis iako cena još nije isplaćena
Deo cene se plaća „na ruke“ bez traga, pa se posle ne može dokazati
Prodaja suvlasničkog dela bez ponude ostalim suvlasnicima – ugovor se može pobijati
Nije ugovoren tačan datum primopredaje ni ko plaća račune do tada
Supružnik prodavca nije potpisao, a stan je stečen u braku
Ugovor potpisan pre dolaska kod beležnika – potpisuje se pred njim, kao solemnizovana isprava

Česta pitanja

Da li ugovor mora kod javnog beležnika?

Da. Ugovor o prometu nepokretnosti važi samo kao solemnizovana isprava: javni beležnik sa područja gde je nepokretnost čita ga strankama, potvrđuje ga i sam ga šalje katastru i Poreskoj upravi. Potpisuje se pred njim, ne ranije.

Šta je clausula intabulandi?

Saglasnost prodavca da se kupac upiše kao vlasnik u katastar. Bez nje upis nije moguć. Ako se cela cena plaća na dan overe, daje se bezuslovno; kod kredita ili odloženog plaćanja daje se tek po isplati, uz potvrdu prodavca ili banke.

Kako ide isplata iz stambenog kredita?

Kupac na dan overe plaća sopstvena sredstva, a banka ostatak isplaćuje na račun prodavca po upisu hipoteke – zato prodavac unapred potpisuje založnu izjavu. Ako prodavac ima svoju hipoteku, taj deo cene ide direktno njegovoj banci radi brisanja.

Koliki je porez i ko ga plaća?

Porez na prenos apsolutnih prava je 2,5 % tržišne vrednosti. Zakonski obveznik je prodavac, ali se ugovorom najčešće prebacuje na kupca, koji onda jemči solidarno. Za novogradnju se umesto njega plaća PDV od 10 %. Kupac prvog stana ima oslobođenje do 40 m² plus 15 m² po članu domaćinstva.

Šta proveriti pre potpisa?

Svež list nepokretnosti na dan overe: da je prodavac upisan sa udelom koji prodaje, da nema hipoteke, zabeležbe spora, izvršenja ili zabrane otuđenja. Uporedite površinu, sprat i broj posebnog dela sa stvarnim stanjem. Ako je stan stečen u braku, tražite saglasnost supružnika.

Koliko primeraka treba?

Najmanje četiri: prodavac, kupac, javni beležnik i katastar; uz kredit i jedan za banku. Beležnik zadržava original i izdaje otpravke.

Povezani dokumenti

Predugovor / potvrda o kapariNekretnine i vozila – kapara, cena, rok za glavni ugovor i zakonske posledice odustanka.Zapisnik o primopredajiStan, vozilo ili oprema – stanje, brojila, ključevi, inventar i uočeni nedostaci.Punomoćje / OvlašćenjeOvlašćenje za vozilo (vožnja, prodaja, kupovina, registracija), banku, preuzimanje dokumenata, zastupanje pred organima ili bilo koji drugi posao.Ugovor o poklonuPoklon vozila, nepokretnosti ili novca, naročito među članovima porodice, sa podacima za porez.